警惕公募REITs投资的溢价风险和炒作风险

6月21日，蛇口产园、首钢绿能、N首创等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。截至上午收盘，9只公募REITs的涨跌情况较为分化，最高涨幅达到15%以上，最低则不足0.5%。

多位业内人士强调，公募REITs产品整体收益率相对稳定，投资者前期一定要注意炒作风险。

那么，影响REITs二级市场定价的因素有哪些?总结起来主要有两点：一是REITs本身的价值，简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率，这是市场机构投资者给予的相对公允的定价，可以看做是二级市场定价的“锚”;二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，这种情绪可能会传导至二级市场。但需要提醒的是，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，更适合长期持有，享受较稳定分红，不可有短期追风炒作的倾向。

如果二级市场价格出现大幅波动的情况，投资者会面临怎样的投资机会或风险?业内人士认为，投资者应该理性看待公募REITs的特征，公募REITs是基于基础设施资产稳定收入发行的产品，特性就是收益稳定，风险适中，适合长期投资。如果二级市场出现大幅波动，投资者应该理性看待。如大幅溢价，投资者要考虑其中蕴含的较大风险，不可脱离产品本身特性，盲目跟风。若出现折价，投资人也应该保持理性，既然是长期持有的品种，我们看中的是其长期稳定分红，就应该淡化短期波动的影响，坚定持有信心。

REITs产品上市后，价格会出现失真，会同时有四个价格，对于投资者来说，有哪些指标可以准确判断资产的价格?其实，重要的参照指标还是网下机构投资者的定价，这个是相对公允的价格。二级市场价格出现波动，其对应背后的派息率也会相应变化，涨的过高，就意味着派息率的下降，反之意味着派息率的上升。这个产品本身的特性决定其不具备大幅涨跌的基础，投资者应根据资金性质、投资目标、风险承受能力综合进行投资决策。

针对普通投资者而言，需要在公募REITs上市日，以及上市后注意哪些情况，在投资中应关注哪些风险?首先，应理性看待二级市场价格的表现。公募REITs核心投资价值，在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制，投资者一定要理性看待股价表现，不可盲目跟风炒作。其次，产品虽然强制分红，但仍为权益型产品，不保本。再次，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限，从底层资产运营角度分析，出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。另外，场外投资者如果要退出，需按照基金管理人相关公告进行转托管，到场内进行交易变现。最后，任何投资都有风险，公募REITs亦是如此，不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，经济下行、不动产市场波动等因素可能导致底层资产收益无法达到预期，进而影响价格波动和投资者的投资收益。此外，高速公路这类特许经营权类资产还有其自身的特点，这类基金的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还及投资收益。当前，我国公募REITs市场刚刚扬帆起航，我们建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值。

关键词： 公募REITs 投资 溢价 风险